Como escolher um gestor de apartamentos turísticos na Costa del Sol: 7 perguntas essenciais

Tem um apartamento na Costa del Sol e está a considerar entregar a sua gestão a uma empresa especializada. Faz todo o sentido: externalizar a gestão liberta tempo, aumenta a ocupação e profissionaliza a experiência dos hóspedes. Mas nem todas as empresas trabalham da mesma forma — uma escolha errada pode custar-lhe dinheiro, aborrecimentos desnecessários e, no pior dos casos, problemas com os seus hóspedes ou com as plataformas de reserva.

Aqui estão as 7 perguntas que deve fazer antes de assinar qualquer contrato.

1. Quantos imóveis gerem atualmente?

A dimensão do portefólio é o primeiro indicador de maturidade. Uma empresa que gere muito poucos imóveis pode não ter os processos nem a equipa necessários para responder com agilidade. Uma empresa com centenas de imóveis pode tê-lo perdido no meio do volume.

O ideal é um gestor com estrutura suficiente para garantir o serviço, mas suficientemente próximo para conhecer o seu imóvel pelo nome, não por um código.

2. O que dizem as avaliações?

As avaliações dos hóspedes no Airbnb ou no Booking.com dizem-lhe como tratam quem fica alojado. Um historial limpo e consistente ao longo de anos vale mais do que qualquer argumento comercial.

3. Gerem algum imóvel da sua própria titularidade?

Esta pergunta — que poucas pessoas fazem — revela algo fundamental: se o gestor tem imóveis próprios em aluguer turístico, conhece as duas faces da moeda. Sabe o que é esperar pelo relatório de final de mês, ter incerteza sobre se o preço está correto ou preocupar-se com o estado em que um hóspede deixa o apartamento.

Um gestor que também é proprietário toma decisões com mais critério. Não se limita a executar; compreende o impacto de cada decisão porque também o afeta pessoalmente.

4. Como gere a transparência e a comunicação sobre as reservas?

Confiar o seu imóvel a terceiros não significa perder o controlo. Um bom gestor deve dar-lhe acesso em tempo real ao calendário de reservas, informá-lo de cada nova confirmação e enviar-lhe um relatório mensal claro com receitas, ocupação e avaliações dos hóspedes.

Pergunte que ferramenta usam para gerir reservas e se tem acesso como proprietário. Pergunte que informações recebe mensalmente e em que formato. Respostas vagas e dados agregados sem detalhe são um mau sinal.

A transparência não deve ser opcional; deve ser o padrão.

5. Com que rapidez respondem — a si e aos hóspedes?

O tempo de resposta é um dado objetivo e mensurável. Nas plataformas de aluguer de férias, responder em menos de uma hora é frequentemente a diferença entre conseguir uma reserva ou perdê-la para a concorrência. E quando tem uma questão urgente como proprietário, também não quer esperar dias por uma resposta.

Antes de contratar, teste: envie uma mensagem de consulta e meça quanto tempo demora a receber resposta. É o teste mais honesto que pode fazer.

6. Utilizam ferramentas de gestão profissional: PMS e preços dinâmicos?

As tarifas fixas são um dos erros mais comuns na gestão de aluguer de férias. O mercado da Costa del Sol varia enormemente consoante a época, os eventos locais, os feriados ou a ocupação da concorrência. Um imóvel com preço fixo está a perder dinheiro em época alta e pode estar sobrevalorizado em época baixa.

Um gestor profissional utiliza ferramentas de preços dinâmicos que ajustam as tarifas automaticamente com base na procura real do mercado. Pergunte que ferramenta utilizam e como os preços são atualizados: diariamente? Automaticamente? Com base em que critérios?

Tão importante quanto os preços dinâmicos é a utilização de um PMS (Property Management System). Um PMS é a plataforma central que liga o apartamento a todos os canais de distribuição em simultâneo — Airbnb, Booking.com, Expedia, Vrbo, Google Vacation Rentals e outros — sincronizando o calendário, os preços e as reservas em tempo real. Sem um PMS, o gestor trabalha plataforma a plataforma, com risco de reservas duplicadas, calendários desatualizados e presença limitada em canais que poderiam gerar mais ocupação.

Pergunte que PMS utilizam e em quantas plataformas estão presentes. Um gestor bem equipado tecnologicamente é um gestor que maximiza a visibilidade do seu imóvel sem que tenha de se preocupar com isso.

7. Têm canal de reservas direto?

Esta é a pergunta mais importante para a sua rentabilidade como proprietário — e paradoxalmente, a que menos se faz.

As grandes OTAs (Airbnb, Booking.com) cobram comissões entre 15% e 20% em cada reserva. São plataformas indispensáveis para a visibilidade, mas depender exclusivamente delas significa ceder uma parte significativa das suas receitas em cada reserva.

Um gestor com canal de reservas direto próprio — o seu próprio site com motor de reservas — pode oferecer o mesmo alojamento sem essa comissão, aumentando a margem líquida para o proprietário. As reservas diretas também criam uma relação mais direta com o hóspede, sem intermediários.

Pergunte se o gestor tem um site próprio com reservas, se trabalha ativamente para levar tráfego para esse canal e que percentagem das suas reservas chega por via direta.

A lista de verificação antes de assinar

Antes de se comprometer com um gestor turístico na Costa del Sol, reveja estes pontos:

• Quantos imóveis gerem atualmente?
• Gerem imóveis da sua própria titularidade?
• Tem acesso em tempo real ao calendário e relatórios mensais detalhados?
• Com que rapidez respondem a uma consulta?
• Utilizam um PMS para distribuição multicanal? Em quantas plataformas estão presentes?
• Usam ferramentas de preços dinâmicos? Quais?
• Têm canal de reservas direto com site próprio?

Na Ricos Rincones gerimos apartamentos turísticos em Marbella, Estepona, Casares, Fuengirola e em toda a Costa del Sol. Somos Superhosts certificados no Airbnb, utilizamos preços dinâmicos, damos a cada proprietário visibilidade total do calendário e temos o nosso próprio canal de reservas direto em ricosrincones.com. Gerimos também imóveis da nossa própria titularidade — por isso conhecemos a sua posição por dentro.

Se quiser saber como podemos ajudá-lo, fale connosco.

Ainda não está pronto para delegar a gestão a um profissional e prefere fazê-lo você mesmo? Leia este artigo onde abordamos as verdadeiras vantagens e desvantagens de gerir pessoalmente: Tenho um Airbnb: devo geri-lo sozinho ou contratar um gestor profissional?.